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自住屋及有关税务问题

浏览 2444 次【字号 】 发布时间:6/9/2007 5:34:45 PM 打印本页
 
  税务法并没有任何“自住屋”的定义,但存在个人使用财物之定义(Personal Use Property)。所谓个人使用之财物,是指可供个人或家人享用/使用之财物。个人使用之财物,在税法上只存在增值税问题,而绝对是没有财物眨值所带来 的税务损失问题。例如把个人使用的私家车售出,虽不是用作商业或投资性用途,但获取的增值利润便可能有增值税;若有任何眨值损失,其减值却不能用作抵消个 人使用财物所产生之增值,所以把个人享用或供个人使用之财物,在买卖时只可以有增值税情况出现。这可能是供个人使用之财物,是没有用作商业或投资性用途, 所以若在买卖(应不是常见之情况)中所产生的亏损,是不可以用作抵消增值税。但若真的在买卖中有增值,税例乃视之为收入,而要负上增值税的责任。

  **只有升值没有眨值

  个人使用的财物若是地产物业的话,这便是包括自住屋(自住屋并不等于是主要居所)、家庭度假屋(即Cottage)及其他可供个人及家人消闲的物业,而这物 业是不作商业及投资用途,所以引伸以上所讲供个人或家人使用之财物定义,若自住屋是包含在这类供个人或家人使用之财物定义内,自住屋便可能只会有增值税问 题产生,而绝对不存在任何可抵消增值税之减值亏损的税务优惠了。

  所以,若把自住屋转售从而赚取之利益便可能要纳税,若在转售时,是没有任 何增值反而是有亏损的话,这些亏损跟其他商业及投资性质之资产不同,是没有任何可减低资产增值之税务优惠。换句话说,自住屋在转售时若有任何亏损,其亏损 在税务上是等于零,不可为业主带来减低增值税之优惠。

  由于自住屋是纳入可供个人或家人使用之财物定义,而自住物业是房地产性质,跟其他个人使用之财物性质是有分别,如私家车等,自住屋之物业价格大多都会保值甚至升值。这类可供个人使用之财物,便会在转售时经常出现增值税问题。这便对加国之 家庭带来沉重税务负担,也会大大影响自住物业市场之健康发展。所以税务部为这类特别的个人使用财物提供一些自住屋之免税优惠,以补救这法例定义之不足之 处。虽然有自住屋是在一些情况下可以免除增值税,但任何减值之亏损,仍是不能用作抵消自住屋增值减税之用,原因是自住屋仍是可供个人或家人共用之财物。

  **入住日子不论长短

  税 例对自住屋之豁免增值税,是包含在主要居所之税务定义内。所谓主要居所,指一个房屋单位,及该单位是纳税人所拥有的,而纳税人“普遍”居住在该物业内。 “普遍”并不代表经常,税局之立场,是就算纳税人一年内在该自住居所住上很少日子,也可以符合是税例所讲之“普遍”居所定义。

  在我的印象中,也很少见有税务案例去为“普遍”居住情况作出税务上解读。正因为税务部之宽松态度,一些不能常作真正自住物业单位如家庭度假屋、短暂性拥有之住宅物 业,也可以被当作主要居所物业,可获得所谓主要居所之增值税豁免优惠。主要居所之定义,还包括含一个很重要之元素,这元素是主要居所是可让纳税人之一个家 庭单元包括夫妇及要供养之子女一同共住居所,所以纳税人不能自己指定一个物业是自己家庭在该年之主要居所,但同一年度,纳税人之夫或妻指另一物业是其主要 居所。即夫妻不能同时间内各有自己之主要居所。这是违反主要居所之税务定义。

  **主要居所只能有一间

  按税例,在1981 年以前之主要居所。是可以容许夫妻两人在同一时间各自拥有主要居所,但法例在1982年后已修改,夫妻只能在同一时间拥有同一之主要居所。这修改大大减少 了转售住宅物业所增值部分的减税空间。试想想,若夫妻在同一时间拥有不同的主要居所,一个家庭便可同时拥有一个以上之自住物业而不用付增值税。1982年 起,税例已堵塞这税务漏洞。但主要居所之减税优惠法例,若使用得宜,仍可为家庭带来自住物业转售时之减税空间。,

发布人:羊卫斌  地产经纪 服务于:L'Expert Immobilier P.M. Inc. 联系电话:(514)825-0589
 
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