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如何将房屋按揭(Mortgage)变为可抵税投资

浏览 1140 次【字号 】 发布时间:5/19/2007 2:27:31 AM 打印本页
 
      许多同胞客户在进行税务规划当中提出了这样的一个问题: 房屋按揭(Mortgage)可用来抵税吗?

  严格地说, 按照加拿大税法规定, 用于投资的贷款的利息是可以抵税的, 而用于消费的贷款(包括房贷)的利息是不可以抵税的。比如, 你买汽车、度假和买房等用于消费的利息是不可抵税。因此, 房屋按揭(Mortgage)的利息对于决大部分加拿大人来说是不可以抵税的, 只有很少一部分的加拿大人能用房屋按揭(Mortgage)的利息抵税。请记住这一点, 检验利息是否可抵税的尺度就是:你借来的钱干什么,是用于投资还是用于消费 ----借钱投资的利息可抵税。

  但是, 我们是否可以将房屋按揭转变为可抵税的投资贷款呢?回答是肯定的, 而且完全符合加拿大税法。

  温哥华的一投资顾问, 佛来塞•史密斯(Fraser Smith), 发明了一种将房屋按揭转变为可抵税的方法----史密斯策略 (Smith Manoeuvre)。史密斯策略充分利用了任何发生在投资贷款利息可抵税,而用于购买个人房产的按揭不能抵税这样的事实。史密斯策略已经成为加拿大纳税人的最爱, 尤其是处于高边际税率的富人。因为富人更愿意借钱投资于出租型房地产、债券、互惠基金等,这也是富人变得越来越富的原因之一。

  史密斯策略的关键就是一个再推进的房屋按揭(re-advanceable mortgage), 也就是,客户每月正常还按揭,但在还清每一块钱按揭本金(principal)的同时,银行就借一块钱给客户用来投资,这样客户偿还本金的资金就由纯支出转变为可抵税项目。

  为使史密斯策略能够为你工作,我们需要完成以下四个步骤:

  • 计划合适的房屋按揭

  • 增加投资信用贷款之限额;

  • 转换通常的房屋按揭为投资信用贷款之限额;

  • 由了解史密斯策略的税务专家或投资顾问,帮你取得每年一次的退税,并且继续重复这样的过程。

  如果一个利率为7%的房屋按揭$100,000, 那么第一年的非抵税的利息费用为$6,852。如果将它转化为可抵税的房屋按揭,并且假定你的边际税率为40%, 那么你将会从加拿大国税局(Canada Revenue Agency, CRA)收到$6852*.40 = $2740的退税支票。如果利率为7%的房屋按揭是双倍$200,000, 那么你从CRA所收到的退税支票额也加倍, 而成为$5,481。令人惊奇的是,对于相同的利息支出,边际税率越高你所得到的退税越高。

  史密斯策略的目标是将通常的房屋按揭转换成可扣税的债务。转换的过程包括在房屋按揭逐渐还清的同时从投资信用贷款之限额中获得投资资金,并用这些资金用于投资从而产生合理的预期收入。长期重复这样将房屋按揭转换成可扣税的债务过程,那么就可以从产生可抵税的投资资金。

  举例来说,假如王先生在多伦多购买了一套$400,000房子,首付25%的房款亦即$100,000,25年按揭,5.5%利率,则月付$1,831.17。假设利率不变,王先生在25年间,除了需付清$300,000的本金,还要支付$249,352的利息。

  王先生付的第一个月按揭$1,831.17中,$1359.50是付的利息,只有$471.67付的是本金。这样在第一月底他的按揭变成$299528.33 ($300,000-$471.67)。银行会再贷给他投资账户款$471.67供他投资。在第二个月的$1,831.17付款中,$1357.37付的是利息,$473.81付的是本金,王先生的按揭变成$299054.52。由于上个月借的$471.67产生的利息$2.17需要支付,所以第二月只有$471.64元被注入,投资子账户变成$843.81($471.67+$471.64)。由于$2.17的利息用于投资,所以是可以抵税的。如此往复,在第25年底的时候,王先生的按揭账户将变成零,而他的投资账户将会有$300,000的投资本金加上其投资收益。其投资收益取决于贷款利率、边际税率和投资回报率。

  史密斯策略是合法的金融创新之举,但并不适用于每个人。因为史密斯策略是再推进的房屋按揭(readvanceable mortgage), 它增高了投资者的债务资产比例(debt to asset ratio ) , 由于此杠杆作用, 增加了投资者的风险。所以,史密斯策略利用要求投资者具有较高的风险承受能力,进行长期投资并且投资回报率至少高于贷款利率。为得到再投资款, 投资者的信用度要高并且满足付完至少25%的按揭的要求, 这样才可能从银行得到低息投资贷款。另一方面,史密斯策略的成功利用还取决于投资理财顾问的投资规划和税务规划。因而, 在执行史密斯策略之前,建议先向了解史密斯策略的投资理财顾问咨询。

  假如你已经拥有一个房屋,并且房屋按揭的利息从未抵税过, 那么你的房屋按揭是不可抵税的“坏债”。因此,你需要认真考虑使用史密斯策略,利用你的房产增加你的财富。欢迎来电讨论你在还完房屋按揭的同时,如何使你增加$10万到20万,乃至更多的财富。
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发布人:羊卫斌  地产经纪 服务于:L'Expert Immobilier P.M. Inc. 联系电话:(514)825-0589
 
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