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当买房时遭遇到定金:谨慎小心是上策

浏览 1214 次【字号 】 发布时间:4/25/2007 2:56:17 PM 打印本页
 

当你跟建筑商签订协议要买房,但其后你改变主意了,该怎么办?

这是安省法院今年初所面临的一个难题。在2003年9月15日,伊亚和他的母亲巴拉跟Pleasant Developments公司签订了一项购买一套价值280900元新房的协议书。

这项协议申请在第2天就被建筑商通过。其后几天,伊亚一家后悔了,他们口头通知建筑商他们希望终结该协议,又过了不久,伊亚通过律师发出正式通知,表示他们希望终结此项购买协议并希望建筑商退返所抵押的10000元定金(deposit)。

伊亚认为,他在该建筑商营业部所签订的协议“只是一个申请”,并表示当时销售人员告诉他他拥有10天的时间考虑,并可以取消该交易。

他并表示,当时签订协议时候他希望得到一份协议书备份,但是并没有人给他。

但是该项交易并没有终结,然后伊亚起诉建筑商并要求他们退还定金。

在2005年7月,该纠纷闹到了法庭,在列治文山小额钱债赔偿法庭(Small Claims Court),法官发现建筑商营业部销售人员并没有任何强迫行为或者隐瞒欺骗行为,所以裁定买方并没有任何理由取消该购买合同,如拒不执行该协议是属于违约行为。

但最重要的问题是,尽管如此,但是在建筑商并没有受到任何损失,或者没有证明他们会因为买方不遵守该协议而产生相关损失的情况下,买房的10000元定金就应该被没收?

安省的法庭有权给在适当案例里丧失自己定金的当事人以协助。在这个诉讼中,小额钱债赔偿法庭裁定,建筑商有权保留定金,但是相对于法定所认为的最低定金,伊亚所交付的定金相对于建筑商的损失来说,“比率过高”。

为了防止建筑商发“横财”,法官依据自己的判断裁定建筑商必须返回9300元的定金。建筑商只被允许继续持有剩余的700元名义上作为法律费用和其他损失费。

Pleasant Developments的律师罗森柏格对小额钱债赔偿法庭的判决不服,并上诉到安省审判庭(Divisional Court),上诉的其中一个理由是,建筑商是否应该在证明损失的情况下才可以没收那10000定金。

正因为这个理由,安省审判庭接受了建筑商的上诉,法官布朗表示,法律上有明文规定,任何一项定金在不需要证明损失的情况下就可以丧失,甚至卖方转售盈利。

在法律上,定金的概念是“定金”和“担保”,以约束买方完成交易。简而言之,如果买方违约则应当被没收。

安省审判庭所考虑的其他问题是,买主是否有权免于扣押其定金。

根据安大略省法律,有些情况下,丧失的定金可以被返还,法庭也有权裁定卖方即使在买方违约的情况下也必须返还定金:

如果卖方把定金作为罚款并没收。

——如果定金跟卖方所承担的损失不成比例。(定金过高)

——证明卖方没收定金有不合理之处。

在伊亚的案例中,布朗法官认为,买方交的定金只占房价的3.6%,这比例相对建筑商的损失来说并不算高,所以建筑商没收定金并没有不合理之处。

对于买房者来说,可以从此案例学到不少东西:

——买房后反悔的代价将会很高,买房前、签合同前一定要想好,你是否真的想买这套房子。

——除非合同有特定条件允许律师或财务核准,否则买新房并没有任何10天期限的思考反悔期。法律上,只有建筑商提供的新共管condo有10天期限取消合同。

——买方违约有责任为卖方的任何损失负责,不仅仅是定金。如果买方反悔,卖方因为市场价降低,违约的买方需要支付差价,维护费,法律费,和其他各项费用。

——如果销售人员的承诺并未写在合同上的话,都是无效的。在走出卖房处的办公楼时,千万不要忘记带一份签订合同的备份。

最重要的是,在签订合同前,最好把你的买房合同让地产律师审查一下。

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发布人:羊卫斌  地产经纪 服务于:L'Expert Immobilier P.M. Inc. 联系电话:(514)825-0589
 
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